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Vice cachés Immo

Comment se protéger contre les vices cachés en immobilier ?

Les vices cachés en immobilier : une réalité qui peut gâcher votre bonheur d'acheteur

Pour la majorité d’entre nous, acheter une maison ou un appartement représente souvent la réalisation d’un rêve, le début d’un nouveau chapitre dans la vie d’une famille ou d’un individu. Toutefois, ce rêve peut rapidement se transformer en cauchemar lorsqu’on découvre des vices cachés après la transaction. C’est un sujet qui touche la corde sensible de nombreux acquéreurs et nécessite une attention particulière.

Comprendre le vice caché

Un vice caché, c’est un peu comme un secret sombre et profondément enfoui qui ne se révèle que lorsque vous vous y attendez le moins. Juridiquement, il est défini comme un défaut non apparent lors de l’achat, qui rend le bien inutilisable ou dangereux sous des conditions normales. Cela peut aller de la simple infiltration d’eau qui se manifeste lors des premières pluies à des problèmes structurels qui menacent la sécurité des occupants. Le droit français, à travers les articles 1641 et suivants du Code civil, protège l’acquéreur contre ces mauvaises surprises, à condition que l’acheteur n’ait pas pu les détecter par lui-même avant l’achat.

Les responsabilités du vendeur

Le vendeur a l’obligation légale de garantir l’absence de vices cachés. Toutefois, dans certains contrats, des clauses d’exonération peuvent être insérées, spécifiant que l’acheteur prend le bien « en l’état ». On sait par expérience que ces clauses ne tiennent cependant pas si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou s’il était au courant des défauts et ne les a pas déclarés. Dans ces situations, le vendeur ne peut se dérober à sa responsabilité.

Détecter et agir

La prudence est de mise lors de l’achat d’un bien immobilier. Faire appel à un expert en bâtiment avant de finaliser l’achat peut vous épargner bien des désagréments. Cet expert peut identifier des défauts que seul un œil professionnel pourrait voir. Par exemple, j’ai eu un client à Versailles dans le 78 ou par mon rapport d’expertise je lui fait économiser plus de 100 000 dans une transaction immobilière mais des cas comme celui-ci j’en ai bien une vingtaine par an. Si malgré toutes vos précautions, un vice caché survient, la loi vous donne deux ans à partir de sa découverte pour agir. La première étape est souvent une tentative de règlement à l’amiable avec le vendeur, appuyée par un rapport d’expertise détaillé. C’est notre rôle d’expert.

Quelques exemples concrets

Imaginez, vous venez d’acheter une charmante maison sous les toits, et lors des premières pluies, vous découvrez des infiltrations d’eau dans les chambres. Ou encore, vous constatez l’apparition de moisissures et de champignons dès les premiers froids, révélant des problèmes d’humidité masqués par des travaux de façade effectués avant la vente. Ces situations sont malheureusement courantes et peuvent engendrer des frais de réparation significatifs. Par exemple, les infiltrations d’eau nécessitant une réfection de toiture peuvent coûter jusqu’à 25 000 , tandis que l’élimination des moisissures et la réparation des dégâts liés à l’humidité peuvent s’élever à 20 000 . Dans ce genre d’affaires les chiffres montent très vite!

L'importance du soutien juridique

Dans les cas où le dialogue ne suffit pas, il est essentiel de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel pourra défendre vos intérêts en justice et vous aider à obtenir réparation. L’assistance d’un avocat est particulièrement précieuse pour naviguer dans les méandres de la procédure judiciaire et maximiser vos chances de succès.

Notre FAQ

Un vice caché est un défaut non apparent lors de l’achat, compromettant l’usage du bien. Exemple : moisissure cachée derrière les murs découverte après la vente.

Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être inconnu de l’acheteur, existant avant la vente, et  grave au point d’en compromettre l’usage.

L’acheteur a deux ans à partir de la découverte du vice caché pour agir en justice. Exemple: Détection de fissures cachés en 2022, possibilité d’agir jusqu’en 2024.

En cas de vice caché, l’acheteur peut demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente. Exemple: remboursement partiel pour des réparations d’une installation électrique défevtueuse.